GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI: TEBLİĞ DEĞİŞİKLİĞİNİN GETİRDİĞİ YENİLİKLER
Gayrimenkul sertifikası belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetlerdir.
Gayrimenkul sertifikalarına ilişkin usul ve esaslar 05/07/2013 tarih ve 28698 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) VII-128.2 sayılı “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” (Tebliğ) ile düzenlenmiş olup, söz konusu Tebliğ ile hukuki altyapının günümüz şartlarına uygun hale getirilmesi ve ihraçların teşvik edilmesi amaçlanmıştır.
05.07.2013 tarih ve VII-128.2 sayılı “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” ile getirilen temel düzenlemelere göre;
1) Gayrimenkul sertifikaları halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılmak suretiyle ihraç edilebilecektir. Her iki durumda da gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmeleri zorunludur. Konut veya ticari alan teslimini tercih etmeyen (tali edimi seçen) yatırımcılara asgari olarak gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinin ödenmesi yükümlülüğü getirilmiştir.
2) T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), İller Bankası Anonim Şirketi ve bunların bağlı ortaklıklarınca ihraç edilecek veya bunlara ait arsalar üzerinde gerçekleştirilecek gayrimenkul projelerinin finansmanı için yükleniciler tarafından yapılacak ihraçlarda banka garantisi zorunluluğu kaldırılmıştır.
3) Gayrimenkul sertifikaları halka arzlarında (ikinci madde de belirtilenler hariç) asli ve tali edimlerin yerine getirilmesi için banka garantisi zorunluluğu getirilmiştir. Banka garantisinin kapsamı, itfa bedeli olarak adlandırılan proje bitiş tarihindeki ortalama alan birimi satış fiyatının yatırımcılara ödenmesini içermektedir. Ancak bu bedel her durumda gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinin altında olmayacaktır.
4) Gayrimenkul sertifikaları, projenin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsilen ihraç edilebilecektir. Bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden gayrimenkul sertifikası ihraçlarında asli edimin yerine getirilmesi sırasında yatırımcılardan talep edilebilecek şerefiyenin ihraç aşamasında belirlenmesi gerektiği Tebliğ’de hüküm altına alınmıştır.
Yapılan bu olumlu düzenlemelere karşın, gayrimenkul sertifikaları Tebliğ’in ilk hali itibariyle piyasa tarafından tercih edilen enstrüman konumuna gelmemiştir. Bunun üzerine, hem TOKİ projelerinin, hem de özel sektör tarafından yürütülen gayrimenkul projelerinin gayrimenkul sertifikası ihracı suretiyle finansmanına imkan sağlamak, gayrimenkul sertifikalarının kullanımının yaygınlaştırılması ve yatırımcılar bakımından faizsiz konut edinme imkanı sunan teşvik edici bir düzenlemeye yer vermek amacıyla ilk olarak 3 Ağustos 2016 tarihinde, ikinci olarak da 7 Mart 2017 tarihinde Tebliğ’de bazı değişiklikler yapılmıştır.
Bu çerçevede, Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği’nde yapılan güncel değişiklikler aşağıda yer almaktadır:
1) Tali edimin, diğer bir ifadeyle gayrimenkul sertifikası sahibi yatırımcılarla yapılacak nakit uzlaşının, ihraççının yükümlülüğünde olduğu hususu netleştirilmiştir.
2) Proje değerinin en fazla %50’si oranında ihraç yapılabilmesi sınırlaması kaldırılmış, böylece proje değerinin tamamının ihraca konu edilebilmesinin önü açılmıştır.
3) İhraç tutarının değerleme raporu da dikkate alınarak ihraççı tarafından belirlenmesi ve izahnamede yer verilmesi kaydıyla ek satış yapılabilmesi öngörülmüştür.
4) Bina, blok gibi ancak bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin kısmen ihraca konu edilmesi yasaklanmış, bunların tamamının gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmesi zorunlu tutulmuştur.
5) Gayrimenkul sertifikalarının ihraççılarca yatırımcılardan geri alım imkânının sadece yatırımcılar tarafından talep edilmesi durumunda mümkün olabileceği ve geri alınan sertifikaların piyasada yeniden satılamayacağı hususları netleştirilmiştir.
6) Gayrimenkul projesinin tamamlanması amacıyla diğer finansman imkânlarının kullanılması durumunda, yalnızca gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmeyen bağımsız bölümlerin teminat verilebileceğine ilişkin hüküm eklenmiştir.
7) Projenin tamamlanması için sigorta yaptırılmasının mümkün olduğu hüküm altına alınmış, bu durumda ihraççıdan banka garantisi talep edilmesi veya satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yapılması gibi ek yükümlülüklerin aranmayacağı düzenlenmiştir.
8) TOKİ ve İller Bankası A.Ş. ile bunların bağlı ortaklıklarının ihraççı olması durumunda bu kuruluşlara tanınan muafiyetler, TOKİ ve İller Bankası A.Ş.’nin “iştirakleri”ni de kapsayacak şekilde genişletilmiştir.
9) Sermayelerinin % 51 veya daha fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılarca gerçekleştirilecek gayrimenkul sertifikası ihraçları için Kurulca Tebliğde aranan şartlar, istenilen bilgi ve belgeler ile Kurul’un diğer düzenlemelerinde aranan şartlardan talep üzerine muafiyet verilebileceği hükmü eklenmiştir.
10) Tali edim ifa süresi bitiş tarihi itibarıyla satılamayan bağımsız bölümler olması durumunda, ihraççı tarafından yatırımcılara yapılacak ödemelerin hesaplanmasına ilişkin yeni esaslar düzenlendi.
11) Tali edime konu bağımsız bölümlerin konut ve nakit tercihlerine ilişkin taleplerin alındığı tarihten vadeye kadar olan sürede satılabileceği düzenlenmiştir.
12) Projenin tamamlanamaması ve ihraççının itfa bedeli ve cezai şarttan oluşan mali yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda, gayrimenkul sertifikaları sahipleri toplantısı yapılarak, projenin yatırımcılar tarafından anlaşma sağlanacak üçüncü kişilere tamamlatılması veya yatırım kuruluşu nezdinde kalan bloke fonun yatırımcılara iadesi seçeneklerinin değerlendirilebileceği düzenlenmiştir.
13) Gayrimenkul sertifikası ihracından elde edilen fonların, ihraççı tarafından öncelikli olarak ihraç edilen gayrimenkul sertifikalarına konu bağımsız bölümlerin tamamlanmasında kullanılacağı ve yalnızca söz konusu gayrimenkul projesinde veya buna ilişkin kullanılan finansman kaynaklarının geri ödenmesinde kullanılacağı düzenlenmiştir.
14) İhraçtan elde edilen fonun %10’luk kısmının inşaat başlamadan önce doğrudan ihraççıya, fonun %80’lik kısmının ise inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde yetkili kuruluş tarafından ihraççıya aktarılacağı düzenlenmiş olup, kalan %10’lık kısmın ise yetkili kuruluş tarafından vade sonunda ihraççıya ödeneceği hükmü getirilmiştir.
15) Sermayelerinin yarısından fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılarca gerçekleştirilecek ihraçlarda iki yıl süreyle Kurul ücreti alınmaması düzenlenmiştir.
16) Kentsel dönüşüm amaçlı projeler kapsamında yapılacak ihraçlara ilişkin olarak;
a) Belediyelerin taraf olduğu ihraçlarda Hazine Müsteşarlığı uygun görüşü yerine izninin alınması getirilmiştir.
b) Belediyeler ve belediyeler tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişilerin veya Bakanlık tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişilerin ihraççı olması durumunda yapılacak anlaşmalarda İller Bankası projenin tamamlatılmasından sorumlu olacağı hükme bağlanmıştır.
c) Bu kapsamda yapılacak ihraçlarda cezai şartın zorunlu olmadığı hususu netleştirilmiştir.
d) İhraç tutarına ilişkin proje değerinin en fazla %50’lik sınırının kalkmasıyla kentsel dönüşümde bu sınırlamaya ilişkin muafiyet hükmü çıkarılmıştır.
e) TOKİ ve İlbank’ın taraf olduğu ihraçlarda, ihraçtan elde edilen fonun TOKİ veya İlbank’a doğrudan aktarılacağı hususu eklenmiştir.
f) Bu kapsamda yapılacak ihraçlarda projenin tamamlatılmasının güvence altında olduğu dikkate alınarak, projenin gerçekleşmemesi durumuna ilişkin öngörülen “gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı” vb. değişikliklerden bu kapsamdaki ihraçlar muaf tutulmuştur.
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğ Değişikliği Bülteni
Bu Internet sitesinde bulunan bilgiler Egeli Hukuk Bürosu tarafından, Türkiye Barolar Birliği’nin meslek kuralları ve yürürlükteki Avukatlık Kanunu uyarınca sadece bilgi amaçlı olarak temin edilmektedir.
Bu Internet sitesinde yer alan bilgiler, reklam veya diğer bir ticari amaca hizmet etmemektedir ve bu amaçlarla veya Türkiye Barolar Birliği’nin meslek kurallarına aykırı herhangi diğer bir amaçla kullanılamaz, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya görüş teşkil etmez veya bunların yerine geçmez, Egeli Hukuk Bürosu ve ziyaretçi arasında avukat-müvekkil ilişkisi yaratmaz, güncel hukuki gelişmeleri yansıtmayabilir.
Egeli Hukuk Bürosu, bu internet sitesinde yer alan bilgilerden ve ziyaretçilerin bu internet sitesinde verilen bilgilere dayanarak gerçekleştirecekleri işlem ve eylemlerden sorumluluk kabul etmemektedir. Büromuzun yazılı muvafakati olmadan bu internet sitesine link verilemez.
Bu internet sitesinde yer alan tüm bilgilere ve logoya ilişkin tüm fikri mülkiyet hakları Egeli Hukuk Bürosu’na aittir ve Egeli Hukuk Bürosu’nun yazılı muvafakati olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz veya kullanılamaz.